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宪政的零碎

姚中秋(秋风)的博客

 
 
 

日志

 
 

秋风: 打破房地产商的模式垄断  

2007-01-31 19:30:26|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  个人集资建房,在全国各个城市零星破冰,民众相当关注。潘石屹、董藩一学一商也来凑热闹,前不久在一个场合一唱一和,对个人集资建房冷嘲热讽。学者说,个人集资建房“不科学”,是闹剧;开发商说,个人集资建房可能涉嫌违规。商人辩解说,“从产品定位上看我和他们相不重合,我的市场不会受任何影响”;学者则皮里阳秋:假如人人都像于凌罡,“全国会乱作一团,社会秩序受到严重威胁”。

看起来,房地产垄断集团确实感受到了某种威胁。确实,如果政府大规模放行个人集资建房模式,则现有的房地产市场格局将会发生根本性倒转,房地产商恐怕再也得不到垄断利润。

今天的房地产行业就是一个高度垄断的行业。前一阵,国资委高官曾为石油、电信等行业辩解,说那个行业已经有若干家企业,因而已经处于竞争状态了。这种说法当然是站不住脚的,因为,一个行业是否垄断,与市场内现有一家、多家还是很多家企业无关,重要的是企业的进入是否自由,尤其是看政府是否用法律和行政手段禁止潜在企业进入。只要存在进入禁令,该行业就是垄断的。

房地产行业确有无数家企业,但这个行业仍然是一个高度垄断的行业,原因在于,房地产市场上只存在一种法定的房屋开发模式,除此之外,政府禁止居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。这种垄断乃是政府设立的,政府曾经通过一份文件确定这种开放商模式之法定地位,政府在实际的操作过程中也处处维护这种垄断格局。房地产开发商的巨额利润恰恰来自这种垄断。

天下再也没有比今天中国城市的房屋建设模式更奇怪的了——当然,香港除外,大陆正是抄香港,而香港的房屋开发模式乃是在殖民时代形成的。在这里,城市政府掌握了全部土地,但这些土地几乎不对城市居民直接出售,政府只认房地产企业开发这一种模式,所以,之向房地产开发企业转让土地。结果,城市居民要住房子,只能到房地产开发起那里去购买,而别无选择,从法律上、政策上就没有别的选择。整个开发商及城市政府构成了一个垄断集团。

目前个人集资建房的价格与商品房价格之间的价格差,就是这一集团的垄断利润。在我看来,其中相当大一部分来自房地产开发商拿到土地到出售房屋之间的那个时间段土地升值的收益。为说明这一点,我们不妨看看个人集资建房与向房地产开发企业购买住房之间真正的区别在哪儿。

个人集资建房就跟农民盖房子一样,首先获得土地,然后自己主导设计,并请来建筑商进行开发。两年之后,房子盖好了,自己入住。而向房地产开发商购买却不是这样的,是房地产商先从政府那里拿到地,它主导设计,两年以后出售给业主,其中包括对应的土地产权。

可见,两种开发模式的根本差异是土地的权利安排。而在房地产市场上,向来是土地为王。谁占有土地权利,谁就可以主导开发过程,谁就可以在交易中占据优势,谁就可以享有土地升值及其上之物业升值的收益。

比如,同样是两年房屋开发期,假设该地区房价上涨30%,则个人集资建房者显然不用多花这笔钱,相反,这30%成了自己的帐面纯收益。即使个人集资建房者雇佣了开发商,但此时,开发商不过充当了打工仔的角色,它根本无权分享这笔收益,只能拿到一笔服务报酬。不过,在房地产商模式下,这30%的溢价收益则归了开发商,因为,这期间他是土地权利的占有者,他就是主子。

当然,获得收益的前提是房屋价格看涨。所以,开发商和政府就合谋疯狂炒作,其唯一目的就是维持价格高企。由此不难明白,房地产开发商为什么痛恨、并且恐惧个人集资建房。而各级政府之所以乐于维护房地产商的垄断地位,则是因为,房屋价格上涨,可以创造出更多GDP,带来更多税收。当然,比起向个人出让土地,向房地产企业出让土地的油水也更大。

个人集资建房是否科学,是否违背专业分工的经济学原则,根本就是无关紧要的问题。这一模式的要害在于,业主从一开始就占有土地权,从而在整个房屋开发过程中自己做主,从根本上改变目前开发商与业主之间的关系。在目前的房地产商模式下,业主是开发商创造出来的。这种关系是完全荒唐的。

要把荒唐的关系颠倒过来,关键是政府向私人转让土地,或者更彻底,允许农民向城市居民转让土地使用权。笔者对此多有论述,此处不赘。当然,唯一的问题是:政府是否愿意放弃土地暴利?是否愿意解开与房地产商的利益关系?

 

中国经营报,2007-1-22

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