注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

宪政的零碎

姚中秋(秋风)的博客

 
 
 

日志

 
 

拜托,你征收的是我的土地而不只是房屋  

2010-01-22 09:02:43|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  

拜托,你征收的是我的土地而不只是房屋

 

秋风

 

前日,国务院法制办再次组织征收条例座谈会,据参加的学者透露,正在起草的条例草案名称由去年底的《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》,更改为《国有土地上房屋征收和补偿条例》。“拆迁”一词终于被取消了,在具体条款中,则出现了“搬迁”一词。但是,假如清楚地界定了征收的性质,那么,“搬迁”这个词也是多余的。

谁都知道,在城市里,房屋转让的实质是土地产权之转让。真正值钱的不是房屋,而是房屋占用的土地。征收的实质也是政府借助强制性权力,购买市民对自己房屋所占用之土地的产权。

现行《城市房屋拆迁管理条例》所犯的最大错误,就表现在它的名称上:它把房屋当作转让的对象。因为这个错误,连带地犯了第二个错误:引入所谓“拆迁”概念。但从汉语语义上看,“拆迁”一词令人难以理解:拆迁人支付了数额不菲的拆迁补偿,获得了被拆迁人的房屋,却立刻雇人把这些房屋拆了。拆迁人那么不择手段,甚至不惜使用暴力,图的是什么?

显然,拆迁人想获得的东西不是房屋,而是房屋所占用之土地,更准确地说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。对拆迁人来说,唯一有价值的是房屋下面的土地产权,在现实中,房屋所占用的土地的价值也远远大于房屋自身的价值。房屋本身的价值甚至是负的——因为还得花钱雇人来拆它、整理土地。

但整个拆迁制度就是这个莫名其妙的混乱概念为基础,结果导致种种问题:比如,评估拆迁补偿标准,是针对什么评估?房屋的价格吗?可是房屋建筑成本能有多少钱?因为回避土地产权,给了政府和开发商以压低补偿标准的有力借口。这恐怕是拆迁引发纠纷、冲突的根源。

拟议中的征收条例必须走出这个陷阱。为此,它不应当再自称《国有土地上房屋征收和补偿管理条例》,而应当称为《国有土地上土地产权征收条例》。被强制出让土地产权的市民是“土地产权持有人”。

事实上,市民们就是这样的土地产权持有人。在1982年宪法宣告之前,有很多私人住宅是享有土地所有权的,后来政府也承认它们享有无限期之使用权。同时,中国有很多民众原来——及现在——生活在国有“单位”,包括国家机关、国有事业、企业单位。国有单位在国有土地上建造房屋,分配给员工。九十年代以来通过房改,员工获得了对房屋的私人产权。连带地,他们也就获得了房屋占用国有土地的使用权。当然,大量国家机关、甚至国有企业,同样占有国有土地的使用权。需要注意的是,上述这些对国有土地的使用权是无期限的。

另一方面,过去二十多年来,越来越多的市民购买了建筑于国有土地上的商品房,他们当然同时获得了国有土地的建设使用权。人们通常相信这以使用权为七十年。但《物权法》第一百四十九条又规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这意味着,住宅的建设用地使用权其实是无限期的,至少占有、使用的权利是无限期的,政府无权中止。

总之,目前居民对自己房屋所占用的国有土地的使用权,基本上都是无期限的。那么,企业要开发土地,就必须像市民购买这种土地产权;同样,政府为了公共利益需要而进行建设,同样需要购买市民持有的这种土地产权。在无法自愿达成买卖协议的时候,方可启动征收程序。但需要明确的是,征收的对象主要是土地产权。

当然,房屋也是有价值的,土地产权持有人在该土地上已建有房屋,在丧失土地产权的同时也丧失了房屋,因而主张或实施征收的一方自应补偿产权持有人丧失房屋的损失。但是,房屋产权转让,仅仅是为了完成土地产权转让而进行,它是附属性的,而非转让的主要对象。

如果明确了征收主要是征收土地使用权这一点,那么,对于征收程序来说,唯一需要仔细规范的,就是土地产权的转让。只要完成了土地产权的交割,政府就获得了对土地及附属房屋的支配权。原产权持有人当然就会搬迁,根本不需要法律特别规定。至于政府,愿意留下房子,或者拆除它,随便。它完全可以不拆除这个房屋,只是简单地改变其用途。

 

新京报,2010/1/22

   

  评论这张
 
阅读(212)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017