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宪政的零碎

姚中秋(秋风)的博客

 
 
 

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房地产体系需要重构  

2010-05-15 07:19:41|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产体系需要重构

秋风 

疯狂的房地产市场终于引来密集而强有力的行政调控。其中最为重要者是4月17日国务院办公厅发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即10号文件。

该文件指出,坚决抑制不合理住房需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策,强调要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。媒体解读,此文件的目的旨在让房屋回归居住本性,从而让民众可以住得起房。但是,对于这一目标的实现而言,仅靠迄今为止已经使用的行政调控手段是远远不够的,需要对房地产体系进行重构。

政府之所以采取如此强烈的行政手段调控房市,根本原因是疯狂上涨速度太快了。但这并不是一个新问题,过去七八年中,除了某些短暂时期,房价始终呈现出快速、有时是疯狂上涨的趋势。显然,要控制房价,让房价保持在已定向对平稳、且未大多数民众可以接受的水平,就需要弄清,中国房价为什么这么疯狂。

最重要的制度性原因也许有二。第一,各级政府采取追求经济快速增长的基本政策取向,包括中央政府在内。而由于经济结构失衡,快速经济增长的驱动力量不大可能依靠普通民众的消费,而主要依靠出口和投资。在产业投资日益饱和的情况下,投资必然向房地产行业倾斜。当出口遭遇麻烦的时候,房地业则对于确保一定的经济增长率具有举足轻重的作用。

这就是去年以来房价快速上涨的宏观背景。政府要确保经济增长,则必然实行宽松的货币政策。但在出口、居民一般消费均疲软不振的情况下,新增银行信贷必然大量涌入房地产市场。央行发布的数据证明了这一点:一季度房地产贷款继续增长,其中,个人购房贷款季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点,但仍明显高于同期各项贷款增速23.4个百分点。这么多的廉价货币涌入房地产市场,房价当然会大幅度上涨。

按照常理,如果已经出现如此严重的资产泡沫,那最有效的办法就是提高利率。但是,中央银行迟迟没有采取这一措施,而是通过复杂的操作、借助行政权力试图控制房价。这说明,央行受制于保增长的目标,再面对房价疯狂上涨的时候,通常倾向于无所作为。

导致房地产价格持续单边上涨的另一个制度因素是地方政府的土地财政依赖症和土地供应垄断权。过去若干年来,地方政府主要借助来自土地上的收入进行经济建设,也主要通过房地产业的快速增长维持本地GDP高速增长。而地方政府又握有工商业用地的垄断性供应权。这两者结合在一起,地方政府有意愿、也有能力操纵土地供应节奏,谋取自身收益最大化,其结果就是房价的疯狂上涨。

上述两项制度因素,足以让很多人确信:房价即便在目前的行政措施打压下,暂时停止上涨、甚至在一定程度上回落,但廉价货币的潮水与地方政府的暗中扶持,仍然虽随时可能推动房价再度猛烈地上涨。现在房地产行业中很多人就有这样的预期。

实际上,过去几年,这样的故事已经发生过多次。在行政措施压力下,房价刚刚出现稳定迹象,各级决策者就开始坐不住了,立刻纷纷采取措施刺激房价再度上涨。如此一来,房价从长期看就呈现出单边上涨的态势。

这样的态势让房屋的投资性质乃至投机性质日趋严重,居住性质却日趋淡薄。房屋如此变质,对于中国这样一个大国,不论从经济、社会还是从政治角度看,都不是一件好事。比如,中国经济结构已经出现明显的房地产化趋势,有人调查浙江民营企业家的投资意向,70%的人选择的投向房地产。这是一个相当可怕的迹象。

那么,房屋能否恢复居住的性质?当然有可能,而且,非常有必要。但要做到这一点,当下各级政府的经济政策取向需要进行大幅度调整。首先,各级政府不应再把经济增长当成首要任务。政府最为重要的职能是维持社会秩序,公正地执行法律。政府不此之图,而把经济增当成重要工作,必然导致权力大规模介入经济过程。经济或许会因此而超常规增长,但其背后必然存在严重的经济结构失衡,当下中国的经济就过分地依赖房地产业。

惟有各级政府实现执政理念调整,有关房地产的各种具体制度才有可能逐渐理顺。比如,政府逐渐承认农民和城市居民对土地的产权,允许占地方和用地方在合乎规划的前提下自行直接交易,政府则对此交易征收土地增值税。土地供应的垄断倍法破后,土地、房屋的投资、投机色彩必然淡化,中国的城镇化过程也会更为健康地进行。在此基础上,或将形成一个从经济、社会的角度看都比较合理的房地产体系。

 

中国新闻周刊,2010,4,31

    

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