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宪政的零碎

姚中秋(秋风)的博客

 
 
 

日志

 
 

开放地市,方可解开房市死结  

2010-06-08 07:17:39|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开放地市,方可解开房市死结

 

秋风

 

4月中旬开始的房地产调控,似已处于相当微妙阶段。继续调控吗?地方政府阻力重重,中央政府也顾虑重重。如果房屋价格果真掉头向下,不光经济增长难以为继,金融系统也将面临巨大风险。停止调控么?如果房价回头又疯狂上涨,只怕民众反响更加强烈,而金融与经济系统积聚的风险将会更为严重。

事实上,在过去十年间每一次房地产调控中,决策者都陷入这样的两难。受困于此,决策部门出台政策小心翼翼,比如,货币政策当局就始终只在边边角角上想办法,而不敢设想调整利率,即便整个宏观数据已经提示有必要调整利率。  

决策层之所以如此小心,因为在中国市场环境下,房价具有抽风的特征,与当年中国股市一模一样:价格上涨过程十分暴烈,价格下跌过程也十分残酷。猛涨,当然人人皆大欢喜,但稍不小心触动某个机制而引发暴跌,其后果则不堪设想。从这个角度看,不光是整体经济结构,就是经济决策者,也被房市挟持了。

那么,房地产价格何以呈现出如此非理性态势?一个原因是政府长期奉行过度宽松的货币政策。不过,宽裕货币本来是可以有多种流向的,比如,在晚近世界经济史上,大多数技术创新潮似与宽松货币政策有关。而在中国,宽松货币政策并没有收到这种可取效果。原因似乎是,持有廉价货币的人会优先选择涌入房市。他们之所以做这种选择,理由并不复杂:在现有制度环境下,房地产升值的潜力最为巨大,最值得进行投机。

这个制度环境就是城市土地的政府垄断,及由此而导致的政府官员政绩对房地产市场的高度依赖。这一制度会让所有人,从房地产开发商,到普通民众,都形成房地产价格将单向、且猛烈上涨的预期。经济学家也基于现有制度框架编造了一个神话:中国的城市土地是高度稀缺的——仿佛这个世界上其他资源时不稀缺的——因此,房价将会只涨不跌。事实上,地方政府,甚至包括中央政府也确实不会允许房价下跌,而在中国,所有人对政府控制经济的能力都深信不疑。

凡此种种预期、信念、迷信,把房地产市场中所有参与者变成了投机者和潜在的投机者。很多普通民众咬牙借钱买房买房,同样是抱着投机的心态。那些抱怨买不起房的人,毋宁是在抱怨自己被排斥在投机游戏之外。人们曾说,中国股市是个投机市,近日房市同样是投机市。

这种局面有可能改变么?有,唯一办法是打破政府对城市土地供应的垄断。至于打破垄断的办法,其实中央政府已经指出。国务院近日批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,其中关于土地,提及这样改革设想:“深化土地管理制度改革,研究制订农村集体建设用地管理条例,逐步建立城乡统一的建设用地市场。”文件并指明,这一改革由国土资源部牵头研究、推进。

建设城乡统一的建设用地市场的构想,在2008年底就已在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出,而以我有限的了解,《农村集体建设用地管理条例》似乎是第一次提出。这意味着,农民在农村集体土地设立建设用地使用权、“与国有土地享有平等权益”的制度变革有可能加快推进。

这样的制度变革恐怕是解开房地产市场死结的唯一出路。当然,目前很多地方已承认农村集体土地的建设使用权转让,尤其是在珠三角、长三角甚为普遍。但通常,这些地方只允许农村集体土地用于工商业建设,而不得用于商品住宅。不过,广大农民却已自发地进行了这方面改革,这就是“小产权房”制度。

综合看来,农村集体土地建设用地使用权实际上已被设立出来,现在需要的是政府予以系统地承认。如果政府对此予以承认,则统一的土地市场即告形成,房地产市场的投机性必然因此迅速减弱,尤其是住宅将会迅速恢复其居住本性。

然而,被指定推动这方面改革的有关部门,似乎对这样的改革并不热心。举例来说,5月22日,住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖在一次会议上透露,目前针对部分房地产重点城市的小产权房的调研已经结束,包括住建部、国土资源部在内的有关各部门将积极出台严格的监管政策,小产权房治理将越来越严厉。其中,正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔,对政策出台前销售的已建成房屋,将进行清理。这一表态意味着,农村在自己所有土地上设置建设用地使用权的权利将根本不可能得到承认。

国土部究竟会怎样行动?是积极推动城乡统一土地市场的构建,还是在城乡土地市场间筑起更高的壁垒?值得密切关注。因为,城乡土地市场的合一,不仅关系到经济结构恢复平衡还是继续扩大失衡,也关系到中国的城市化是健康发展海还是扭曲扩张,中国人的生存是更为美好还是更为糟糕。

 

中国经营报,2010/6/7

    

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