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宪政的零碎

姚中秋(秋风)的博客

 
 
 

日志

 
 

土地闲置,根在拆迁制度  

2010-08-20 08:04:38|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地闲置,根在拆迁制度

 

有媒体报道称,国土资源部正联手中国银监会对全国1457宗闲置土地进行清查。其中,广东、北京、海南和江苏等地闲置土地比例最高,70%以上的闲置土地性质为住宅用地。北京的闲置土地有160宗,面积703公顷。

过去二十年来,中国的城市化是高度粗放的。根据《中国城市统计年鉴》的数据,从1996年-2007年,中国中型城市的人口(至少是户籍人口)密度实际在降低。城市闲置开发用地,从一个侧面证明了这一点。

土地如此珍贵,房地产ye1 如此繁荣,何以会出现如此大规模的土地闲置?国土资源部官员分析有两个原因:一个原因在政府,土地权属、审批流程或交易流程等等环节存在纠纷,导致土地不能如期开发。

这方面一个常见地情形是,土地虽已完成出让程序,却迟迟不能完成拆迁。这种情形乃是现有拆迁制度的弊端所致。在现有拆迁制度,地方政府不与某块土地居住的现有居民商议,就单方面将该土地出让给开发商,由开发商完成拆迁。如果政府人员构成发生变动,本来可以获得政府某些部门支持的开发商失去权力的奥援,有可能无法完成拆迁。

导致土地闲置的另一原因是开发商有意拖延。中国的房地产开发企业首先是土地企业:他们从政府手中购买土地,然后在土地上开发房屋出售。这样的制度安排让开发商可以在两种商业模式之间选择:他们可以出售房屋,但可以进行土地买卖,或者说投机。开发商会根据自己对市场的判断,从中进行选择。

业界公开的秘密是,有一些公司就是专门的土地商,他们可以利用各种关系获得土地,再出售给专业的房屋开发商。一家公司,即便它愿意进行房屋开发,但假如它预期土地价格将会迅速上涨,甚至比房屋价格上涨更快,那么,囤积土地,待价而沽,就是有利可图的选择。而那些在拆迁过程中遭遇困难的开发商,如果预期土地价格快速上涨,也就不会采取有效措施加快清地、开发:反正什么也不干,土地价值就会腾涨,着什么急?恐怕有相当数量的闲置,就是因此而形成的。从这类企业的角度看,闲置未必是浪费,反而是一种明智的决定。

当然,从社会经济整体角度看,土地闲置当然是巨大的浪费,土地闲置也助长了房地产开发行业的投机之风。因此,必须尽可能地控制土地闲置规模。而解决土地闲置的釜底抽薪之计是变革拆迁制度。

最好的办法是彻底取消拆迁制度,让需用土地的个人、企业、机关,与目前占用土地的权利人直接协商。双方达成协议,土地占有人迁出,土地需用人进驻,或者修缮,或者拆迁,随便。如果达不成协议,则土地占有人仍然占用。如此,根本不可能出现闲置。

如果目前不能彻底废除拆迁制度,那也必须由政府出面完成拆迁,将净地交付开发商。这就要求政府直接与土地占有人谈判,政府进行补偿。

不管采取上述哪种方式,开发商都将不再扮演土地商的角色,而成为相对纯粹的建筑商。因为,土地需用人将是企业、居民、政府机关等,将是他们与土地占有人谈判。在完成土地交易之后,新的土地占有人才邀请建筑商介入。在这样的制度安排下,开发商将不可能进行土地投机。

因此,哪怕只是为了解决土地闲置这一技术问题,也需对现行拆迁制度进行彻底变革。当然,这一制度还导致了其他严重经济、社会结果,已经到了天怒人怨、必须废止的时候。

 

 

新京报,2010/8/12

    

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